Em face da Lei nº 9.514/1997, o advogado precisa vencer presunções de regularidade aplicadas a um processo que acontece extrajudicialmente e sob o exclusivo controle do credor. Não obstante a expectativa de uma rigorosa observância de todos os pressupostos necessários à consolidação e à posterior venda do imóvel em leilão extrajudicial, o que se observa como regra é a presunção de regularidade de atos administrativos, visto a chancela de agentes públicos, no caso, do Registro de Imóveis especialmente. Decisões recorrentes sustentam que a mera alegação de ausência de notificação pessoal para a parte devedora purgar a mora na forma da Lei 9.514/97 não afasta a presunção juris tantum do registro da consolidação da propriedade na matrícula, visto que esta goza de fé pública e é documento hábil para comprovar a mora do devedor.
É ônus da parte devedora, portanto, desconstituir essa presunção relativa de veracidade da certidão emitida pelo escrevente do Registro de Imóveis. Caso não consiga, valerá a presunção. Como resultado, a perda do bem, com sua desocupação e entrega ao eventual comprador, sob pena de pagamento de uma pesada multa cuja constitucionalidade, em que pese questionada, tem sido reconhecida por nossos tribunais.
Tais situações, se são difíceis para o advogado, são dramáticas para o cliente. Profissionalmente, embora haja muito a fazer em termos de liminares, pedidos de reconsideração e recursos, os resultados dificilmente são favoráveis à parte inadimplente. Ao devedor resta lutar por uma posse que rapidamente pode se tornar precária por meio de simples notificação, também extrajudicial, da parte de eventual comprador que, em leilão, adquire o bem. Tudo isso extrajudicialmente, repise-se. E o devedor, caso insista em permanecer naquele espaço físico que é nada menos do que o seu lar, corre ainda o risco de ser desapossado pela força, além de multado por isso.
Acredito que colegas que enfrentam situações como essas, ainda que com chance reduzida de obtenção de bons resultados, devem, cada vez mais, buscar conhecer não apenas a estrutura da Lei 9.514/97, mas também seu histórico, seus precedentes, buscando compreender como se chegou ao momento atual através de todo um processo que se inicia desde que a alienação fiduciária ― funcional tanto para móveis (Decreto-Lei nº 911/1969), quanto para imóveis (Lei 9.514/97) ― se sobrepôs à garantia hipotecária (Decreto-Lei nº 70/66) antiga vedete que, pouco a pouco, perdeu seu prestígio. Enfim, trata-se de uma análise que se faz também à luz do recente Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023) que, entre outras, operou alterações no Decreto-Lei nº 911/69, no Decreto-Lei nº 70/66 e na Lei 9.514/97.
Acompanhar a evolução da legislação do ponto de visto da emergência de leis e decretos que foram e são determinantes para configuração das operações de crédito e respectivas garantias me parece a forma mais segura de lidar com uma realidade que deve ser ao menos conhecida, uma vez que se mostra especialmente dura quando enfrentada perante os tribunais. Acredito, por formação, que o passado pode fornecer ferramentas que, embora não garantam o sucesso em todos os casos, ao menos permitem uma defesa mais consistente e fundamentada dos interesses que patrocinamos, especialmente quando há votos vencidos cuja riqueza e pertinência permanecem inalteradas, não obstante sua preterição.
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